Artikel
Yudha Adhyaksa
20 Nov 2024
Di setiap perjalanan Developer Property Syariah, selalu ada tantangannya. Itulah kenapa saya selalu menyarankan Developer Pemula untuk belajar dari Developer Senior. Belajar kesalahannya, agar mereka bisa pelajari penyebabnya dan tidak terkena masalah yang sama.
Nah inilah rangkuman kasus keuangan paling sering terjadi, dan saya beritahukan ke Anda juga cara benar menghindarinya.
Berikut kelanjutan kasus buruk yang menimpa Developer Property Syariah dan harus Anda hindari.
Proyek saya pernah kesulitan keuangan, sampai saya harus menjual rumah 2 lantai dengan selisih harga 10 juta dari rumah 1 lantai. Datanglah seorang pengusaha Bandung yang memang mencari capital gain sekaligus memberi rumah untuk anaknya daripada sewa kos di Jogja. Ini namanya strategi kadal buntung.
Sering digunakan Developer kawakan untuk mendapatkan uang cepat. Caranya menjual tanah atau unit dengan harga diskon bisa sampai 20%, dengan syarat cash keras. Selain itu jumlah unitnya dibatasi. Tujuannya apa? Untuk mendapatkan modal awal proyek, seperti membayar perizinan, cicilan tanah yang mendekati jatuh tempo, atau melanjutkan pembangunan karena uang proyek kurang.
Adalah kondisi dimana Anda mencampurbaurkan keuangan antar proyek. Jika keuangan proyek A kurang, Anda tambal dengan keuangan proyek B, sehingga Anda mengorbankan proyek baik untuk menyehatkan proyek kurang baik. Yang masalah adalah ketika proyek kurang baik ini tambah buruk akan menyeret proyek B ke kondisi buruk juga. Lebih parah lagi ketika Anda menggabungkan semua proyek dalam 1 PT, sehingga bisa berdampak PT menjadi bangkrut dan kena semua proyek didalamnya. Seorang Developer Property Syariah memiliki 1 PT yang menaungi 4 proyek luas hektaran, awalnya proyek A sehat dan profit. Masalah mulai timbul ketika ia membangun proyek B, C dan D dan menguras uang penjualan proyek A untuk dialihkan ke proyek lainnya. Rumitnya, semuanya dalam 1 pembukuan PT sehingga sulit mengetahui profitabilitas masing-masing proyek. Gugatan hukum pun muncul dan ia mendekam di tahanan.
Ingat, 1 proyek 1 pembukuan, 1 proyek 1 PT. Jadi ketika proyek B bermasalah dan menimbulkan tuntutan hukum, biarlah PT B yang bertanggung jawab sampai ke pailit. Jadi tidak mengganggu keuangan proyek lain atau PT lain yang sehat. Jadi jelas mana proyek yang merugi agar Anda fokus membenahinya dengan membereskan perizinan yang mandek, lebih agresif lagi menjual atau mengganti tim yang kurang kompeten. Jika memang terpaksa memakai uang proyek lain, jadikan utang yang memiliki jatuh tempo dan harus dibayar tepat waktu.
Pembeli tidak mampu membayar cicilan tapi menolak penawaran beli dari calon Pembeli lain. Alasannya, ia berakad dengan Developer Property Syariah untuk harga kredit lebih tinggi, jadi ia mau menunggu sampai harga pasar sama dengan harga kreditnya. Contoh ketika akadnya 10 tahun, dan dijual di tahun ke 3 jelas harga pasar tidak akan menyamai harga kredit yang sudah ditambah margin kredit sampai 10 tahun. Masalahnya, Pembeli sudah menunggak, tidak mampu membayar, tapi tetap tinggal di rumah itu. Jadi konsumen memanfaatkan celah syariah kalau penjualan harus terjadi atas keridhaan kedua belah pihak. Padahal ini menzalimi Developer yang bertindak sesuai perjanjian jika macet maka rumah dijual.
Solusinya, berlakukan APHT karena memiliki kuasa memaksa (namun harus sesuai harga pasar) atau mengadukan ke Pengadilan Agama yang akan memecahkan masalah lebih dahulu melalui mediator sebelum ke hakim. Jadi pastikan Anda mendokumentasikan segala sesuatunya sebagai bukti di pengadilan nanti. Mediator pun akan mengingatkan pihak tergugat dengan ayat suci Al Qur'an, dan biasanya mereka menangis setelah membayangkan konsekuensi yang akan diterima di akhirat. Semoga ada jalan keluar terbaik bagi pihak yang bertikai agar mempererat ukhuwah islamiyah kembali.
Seorang Developer Property Syariah, mantan pejabat Komisi Pengawas Persaingan Usaha (KPPU) mengeluh ke saya di sebuah pelatihan Masa Persiapan Pensiun (MPP). Dari proyek 80 unitnya di perumahan subsidi, sebagian tidak bisa melanjutkan pembayaran rumahnya karena 1 dan lain hal. Apa yang harus dia lakukan? Apakah harus pinjam Bank? Tapi riba dan dia tidak mau terjebak dosa besar.
Ini memang masalah keuangan yang bisa dipecahkan dengan resale atau penjualan kembali. Untuk unit sebanyak itu, ia perlu membentuk tim khusus yang akan fokus pada 3 hal yaitu 1) bernegosiasi dengan Pembeli macet untuk meneruskan pembayaran dengan akad baru. 2) mengirim Surat Peringatan 1 sampai 3 bagi yang sengaja tidak mau membayar. Dan 3) bila tidak ada solusi, menjual ke pasar rumah seken sampai deal. Justru ini menjadi peluang pendapatan baru, karena akad baru memuat harga pasar yang lebih tinggi dari sebelumnya. Jadi sudah selayaknya tantangan ini disambut dengan optimisme. Tidak mudah memang, tapi lebih mudah jika dibantu tim. 2 otak selalu lebih baik dari 1 otak bukan?
Saya pernah memberi margin 7%/tahun, teman saya 3%/tahun, yang lain 0.2%/tahun karena bebas menetapkan margin.
Tapi ingat, margin harus cukup besar selain untuk menambah keuntungan juga meminimalisir resiko seperti meredam inflasi, kenaikan biaya material dan antisipasi biaya lain tak terduga.
Artikel
Ketika kita bekerja, pernahkah kita berpikir seberapa banyak waktu yang terpakai untuk bekerja? Secara normal seorang bankir bekerja 8 jam sehari. Namun, di Jakarta banyak pegawai bank bekerja samp...
Yudha Adhyaksa
24 Dec 2024
Ada yang bertanya : “Bolehkah meminjam uang ke Bank karena kepepet meski tahu itu riba ? Kalau tidak boleh apa solusinya bagi yang membutuhkan uang ? Karena hanya Bank yang berani meminjamkan...
Yudha Adhyaksa
13 Dec 2024
Pertanyaan paling sering muncul ketika ingin membuka usaha yaitu berapa modalnya (uang)? Pertanyaan ini perlu dijawab khusus, karena dari sini Anda bisa merencanakan budgetnya. Nah, saya beritahu y...
Yudha Adhyaksa
11 Dec 2024
Daftar Sekarang
Dapatkan semua Kelas baru gratis
dengan berlangganan
