Artikel
Yudha Adhyaksa
20 Nov 2024
Di setiap perjalanan Developer Property Syariah, selalu ada tantangannya. Itulah kenapa saya selalu menyarankan Developer Pemula untuk belajar dari Developer Senior. Belajar kesalahannya, agar mereka bisa pelajari penyebabnya dan tidak terkena masalah yang sama.
Nah inilah rangkuman kasus keuangan paling sering terjadi, dan saya beritahukan ke Anda juga cara benar menghindarinya.
Ini terjadi karena Developer menjual rumah terlalu murah, karena tidak bisa menghitung harga jual yang benar. Boro-boro membangun rumah konsumen, membayar tanahnya pun tidak mampu.
Yang benar, Anda harus memasukkan semua komponen biaya, sehingga ketika rumahnya laku bisa membayar semuanya.
Banyak penyebabnya, bisa karena zona hijau, kena Garis Sempadan, namun paling utama karena kurang cashflow.
Pastikan cashflow Anda selalu lancar, jika kurang carilah Investor untuk memasukkan investasi dengan imbal bagi hasil selama waktu tertentu. Dengan uang, semua masalah beres.
Semua Developer pasti mengalaminya, termasuk saya. Terjadi karena tidak ada yang mengajari, padahal ini ilmu dasar keuangan. Akibatnya tidak jelas penerimaan dan pengeluaran proyek.
Pisahkan rekening Bank untuk proyek. Jadi jelas, uang yang masuk untuk proyek, dan uang keluar untuk biaya proyek. Pembukuan jadi lancar.
Terjadi pada Developer beberapa proyek. Alasannya mudah mengatur uang karena ada di 1 tempat, tapi jadi bumerang. Uang proyek A seharusnya untuk membangun fasum, terpakai untuk membiayai proyek B, C dan D. Ujungnya konsumen proyek A marah dan berakhir dengan Developer di bui.
1 Rekening untuk 1 proyek. Jadi jelas laba dan ruginya setiap proyek. Jika ada 1 proyek tidak sehat cashflownya, Anda segera tahu dan bisa fokus menyehatkan keuangannya.
Penjualan di lapangan pasti berbeda dengan perencanaan.
Tadinya Anda rencanakan masuk uang 100 juta di September ternyata meleset. Tadinya Anda berharap laku cash keras, jadinya kredit 3 tahun. Tadinya hampir deal kredit 5 tahun, konsumen mengubah jadi 10 tahun ketika akad. Akibatnya besar, rencana pengeluaran biaya September terancam tidak terbayar sebagian atau bahkan seluruhnya. Dampaknya panjang kalau sudah begini, keberlangsungan proyek berada dalam bahaya.
Anda harus merevisi rencana pengeluaran pada proyeksi cashflow dengan memundurkan waktunya. Bisa juga di tengah jalan timbul rencana biaya besar, Anda harus merevisi rencana pemasukan proyeksi cashflow supaya cukup membayarnya.
Anda harus merevisi proyeksi cashflow minimal 1 bulan sekali agar selalu update dengan kondisi proyek.
Biaya yang sering terlewat gaji pegawai, sewa kantor, biaya material yang mengalami kenaikan setiap tahun atau biaya perizinan yang membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk selesai. Karena tidak dimasukkan, di akhir proyek keuntungan yang Anda dapat jauh lebih kecil, dan lebih parahnya lagi Anda tidak bisa bayar semua biaya itu karena uangnya habis.
Kenaikan ini harus Anda masukkan ke rencana pengeluaran proyeksi cashflow sampai akhir. Jadi jangan bagikan semua hasilnya jika pengeluaran belum tuntas. Tidak memperbaharui cashflow secara berkala akan membuat Anda kehilangan arah.
Jika keuangan proyek morat marit, tidak mungkin membayar bagi hasil karena uangnya tidak ada, tidak cukup atau ada tapi untuk membayar yang lain. Akibatnya, Investor marah, para Pemodal bentrok dan membuat proyek dalam resiko mangkrak.
Anda harus mampu membagi hasil, karena investasi itu amanah. Dan kuncinya adalah pengelolaan keuangan profesional. Jadikan proyek Anda itu layak investasi dengan bukti mampu memberikan bagi hasil secara konsisten dengan nilai yang akurat.
Proyek yang besar dijalankan tanpa pembukuan Akuntansi, siap-siaplah menghadapi masalah dalam waktu dekat. Bisa ‘bocor halus’ (uang keluar untuk tujuan tidak jelas dengan nilai kecil), penipuan secara sistematis oleh staf / pemegang saham dan lainnya.
Proyek property syariah bisa berlangsung 10 tahun, karena itu Akuntansi wajib digunakan untuk level perusahaan karena menjaga hak setiap orang dengan adil.
Seorang Developer Property Syariah yang mengembangkan proyek luas sekali memiliki masalah dalam mengatur cashflownya. Biaya perizinan terlalu besar, kemampuan menjualnya kurang solid dan jumlah konsumen menunggak semakin bertambah karena pandemi. Lalu ia meminta saya mencarikan Investor untuk menolongnya keluar dari masalah keuangan.
Saya mensyaratkan 4 hal untuk menyehatkan keuangan proyek terlebih dahulu. Indikatornya,
1) tingkat konsumen macet dibawah 10% jadi dia harus berupaya keras menurunkan jumlah konsumen menunggak.
2) Ada pemasukan lain diluar penjualan unit yang bersifat harian untuk menutup kekurangan penjualan unit yang siklusnya bulanan.
3) Tersedia laporan keuangan yang memadai; lengkap pencatatan, rapi penyimpanan bukti, ada laporan Neraca dan Laba Rugi jadi bisa diaudit sebelum menerima Investor baru.
4) Menyediakan proyeksi cashflow yang sehat di masa depan sehingga calon Investor yakin uangnya berada dalam resiko yang terukur di proyeknya.
Intinya, jangan pakai uang Investor untuk membenahi masalah non keuangan. Itu tugas Developer untuk menemukan product market fit dan memperkuat fundamental bisnis. Investor dibutuhan jika memang masalahnya hanya bisa dipecahkan dengan uang seperti penjualan sudah stabil dengan iklan FB Ads. Untuk menambah hasil 10X lipat, maka dibutukan uang Investor. Ini boleh.
Mau tahu kelanjutannya? Silahkan simak Bagian 2 ya!
Artikel
Ketika kita bekerja, pernahkah kita berpikir seberapa banyak waktu yang terpakai untuk bekerja? Secara normal seorang bankir bekerja 8 jam sehari. Namun, di Jakarta banyak pegawai bank bekerja samp...
Yudha Adhyaksa
24 Dec 2024
Ada yang bertanya : “Bolehkah meminjam uang ke Bank karena kepepet meski tahu itu riba ? Kalau tidak boleh apa solusinya bagi yang membutuhkan uang ? Karena hanya Bank yang berani meminjamkan...
Yudha Adhyaksa
13 Dec 2024
Pertanyaan paling sering muncul ketika ingin membuka usaha yaitu berapa modalnya (uang)? Pertanyaan ini perlu dijawab khusus, karena dari sini Anda bisa merencanakan budgetnya. Nah, saya beritahu y...
Yudha Adhyaksa
11 Dec 2024
Daftar Sekarang
Dapatkan semua Kelas baru gratis
dengan berlangganan
